当前，我省房地产市场供需关系发生了重大变化，各地房地产市场都处于调整过程当中，部分在建已售的商品房开发项目面临交付困难，严重影响了房地产市场平稳健康发展，损害购房百姓的合法权益，造成重大的社会稳定隐患。省委、省政府高度关注房地产市场的平衡健康发展问题，为切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，已经出台了多项有效政策。但是，由于对国家法律法规和政策理解不同，部分司法机关随意对正在建设中的问题楼盘实施查封等限制措施，影响到项目融资，进而造成项目进展困难，甚至停工乃至烂尾，不利于化解问题楼盘，做好“保交楼”工作。

　　一、问题表现（存在问题）

　　1. 司法机关对已经预售的房地产开发项目，又查封项目占用范围内的土地使用权，造成整个项目用地处于查封状态，所有购房群众均不能办理产权登记，开发商违约，由此引发了一系列社会问题。

　　2.司法机关对开发商已经售出签约并备案购房人尚未登记的不动产，仍作为开发商的资产予以查封，造成购房群众不能入住，也不能办理产权登记，影响了购房群众的合法权益，引发信访事件。

　　3.司法机关不能合理处置建设工程价款优先权与抵押权的关系，对工程项目部分抵押的抵押权人依法处置抵押物时，要求先行承担全部工程价款优先权，引发社会矛盾。

　　4.未能充分发挥现有府院联动机制的作用，与政府及相关部门的协同配合不紧密，导致在化解“保交楼”等历史遗留问题“办证难”工作中，一些问题难以及时有效解决。

　　5.司法机关在对化解执行“三角债”缺少有效的解决办法，导致此类案件审期过长，难以一次性解决矛盾，实质性化解纠纷。

　　二、解决问题的思路和建议

　　1. 司法机关应严格落实《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见（法〔2024〕238号）》要求，着力提升执行财产处置水平，切实保障当事人的合法权益。在司法处置被执行不动产时，先尽职调查权利现状，加大对虚假买卖、抵押等权利负担的甄别力度，严厉打击被执行人与第三人通过恶意串通规避或妨碍执行的违法行为。认真核查建设工程价款情况，合理制定分配方案，既能保障建设工程价款优先权，又要保护抵押权人等债权人的合法权益。

　　2. 按照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复法释（〔2023〕1号）》文件规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”司法机关应切实保护以居住为目的的商品房消费者的合法权益，对此类开发商已经售出并备案的不动产不宜采取司法查封措施。

　　3. 各级司法机关充分利用各级政府与法院的“府院联动”机制，推动解决历史遗留问题“办证难”。可建立解决“办证难”问题会商机制，不动产登记部门定期反馈问题，会同法院研究制定化解措施，成熟一类解决一类，分批解决存量问题。

　　4.省高级法院要做好对基层法院化解“办证难”工作指导，理清问题症结，督促基层法院加强诉源治理，设立“绿色通道”，对涉及“保交楼”项目诉讼案件快立快判，依法维护无过错购房群众利益。

　　5.省高级法院就积极研究化解执行“三角债”问题，对于债权人同时又是第三人的债务人的执行案件，应考虑将债权人申请拍卖的不动产价款或折抵的不动产产权直接交付或登记给第三人，一次性化解“三角债”案件，节约司法成本，减少后续争议纠纷。